В последнее время всё чаще встречаются случаи отказа органов местного самоуправления (ОМС) в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок или в их переводе в собственность. Основной причиной для отказа становятся нарушения градостроительных параметров, таких как минимальный процент застройки земельного участка, указанный в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Но действительно ли ОМС имеет право устанавливать минимальный процент застройки, и какие нормы законодательства этому соответствуют?
Законодательное регулирование вопроса
В соответствии со статьёй 38 Градостроительного кодекса РФ, предельные параметры разрешенного строительства включают максимальный процент застройки земельного участка, но ни слова не говорится о минимальном проценте. Таким образом, использование такой нормы, как минимальный процент застройки, может быть не полностью обоснованным, поскольку она не указана в законодательстве как обязательная. Вместе с тем, в ч. 1.2 ст. 38 указано, что в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства. Именно эта формулировка позволяет ОМС трактовать законодательство достаточно вольно и вводить минимальный процент застройки на своё усмотрение.
Практика отказов и судебные разбирательства
Одним из часто упоминаемых примеров является случай, когда арендатор земельного участка желает разделить участок для продажи одного из зданий, находящихся на территории. В таких ситуациях ОМС может отказать, ссылаясь на несоответствие минимальному проценту застройки, который должен составлять, например, не менее 20% от площади участка. Это приводит к необходимости увеличивать площадь застройки, что не всегда является возможным или целесообразным. С другой стороны, судебная практика, включая Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 №304-ЭС19-18742, подтверждает, что земельный участок должен быть соразмерен той части, которая необходима для использования объекта капитального строительства (ОКС). Это означает, что выкуп больших участков под небольшими объектами недвижимости может быть невозможен.
Судебная практика и позиция ОМС
Практика судебных разбирательств в подобных случаях часто поддерживает позицию ОМС, подчеркивая их полномочия в сфере градостроительной деятельности. Судебные решения также указывают на то, что использование участка должно строго соответствовать целям его предоставления, а любые отклонения могут стать основанием для отказа в аренде или выкупе.
Возможность оспаривания действий ОМС
Тем не менее, есть мнение, что действия ОМС по установлению минимального процента застройки могут быть оспорены в судебном порядке, так как законодательство прямо не предусматривает такую норму. В отдельных случаях участники обсуждений советуют обращаться в суд, чтобы оспорить отказ ОМС в утверждении схемы раздела участка, особенно если решение противоречит нормативным требованиям и фактически ущемляет права арендатора.
Заключение
Вопрос минимального процента застройки земельного участка остаётся актуальным и дискуссионным. С одной стороны, ОМС используют свою свободу в определении параметров застройки, с другой — судебная практика неоднозначна и оставляет возможность оспаривать такие решения. Для арендаторов и собственников земельных участков важно понимать свои права и готовиться к возможным юридическим спорам, чтобы защитить свои интересы и добиться справедливого решения.
Если у вас есть вопросы, связанные с правами на землю, вы их можете задать мне в Телеграм-Бот.
В моем Телеграм-канале я публикую практические советы собственникам земли и недвижимости, которых нет в Дзене. Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всех важных нюансов!
