Вопрос о необходимости акта приёма-передачи при регистрации договора аренды недвижимости вызывает массу споров и неясностей. Многим арендодателям и арендаторам в Москве и других регионах России приходится сталкиваться с разными подходами органов государственной регистрации, что вызывает путаницу и осложняет процесс оформления аренды. В данной статье разберёмся, действительно ли нужен акт приёма-передачи для регистрации договора аренды, и как регулируется этот вопрос с юридической точки зрения.
Обязательность акта при регистрации договора аренды
Основное обсуждение строится вокруг разногласий по поводу того, является ли акт приёма-передачи обязательным документом для регистрации договора аренды недвижимости. С одной стороны, Гражданский кодекс Российской Федерации не требует предоставления акта при регистрации договора, за исключением случаев, когда стороны прямо указывают это в самом договоре. В частности, согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ, передача объекта аренды может быть подтверждена актом, однако закон не обязывает прикладывать этот акт к документам для регистрации.
Практика государственных регистраторов
На практике подходы государственных регистраторов существенно различаются. В Москве ранее регистрация договоров аренды проходила без каких-либо проблем и без обязательного наличия акта приёма-передачи. Однако в последнее время участились случаи отказов в регистрации на том основании, что акт не был предоставлен. Так, некоторые арендаторы получают отказы с формулировкой, что аренда начинает действовать с момента подписания акта, и в отсутствие этого документа регистрация невозможна. Такие случаи демонстрируют неоднородность практики и необходимость дополнительных разъяснений от государственных органов.
Различие между заключением и исполнением договора
Другой важный аспект заключается в разнице между заключением договора и его исполнением. Подписание акта приёма-передачи относится скорее к исполнению договора, а не к его заключению. Сам договор может быть заключён и зарегистрирован, а приёмка имущества проведена позже. Многие юристы отмечают, что акт не влияет на сам факт заключения договора, а лишь определяет момент начала пользования имуществом и соответствующих обязательств по оплате. Позиция Верховного Суда РФ, выраженная в постановлении Пленума от 25.12.2018 № 49, также подтверждает, что отсутствие регистрации договора аренды делает его недействительным по отношению к третьим лицам, но не исключает обязательств между сторонами.
Условия, связанные с актом приёма-передачи
Стоит учитывать, что в случаях, когда условия договора или аукционной документации прямо связывают начало действия аренды с подписанием акта приёма-передачи, его наличие становится обязательным для регистрации. Это часто приводит к ситуациям, когда арендаторы оказываются в сложном положении: помещение ещё не готово к эксплуатации, однако арендодатель требует подписать акт, чтобы подать документы на регистрацию. В таких случаях арендаторы вынуждены принимать на себя дополнительные риски и обязательства, которые они не готовы выполнять до завершения государственной регистрации.
Заключение
Таким образом, необходимость акта приёма-передачи при регистрации договора аренды остаётся предметом обсуждений и споров, что связано с разницей в правоприменительной практике и условиями конкретных договоров. Наиболее разумным подходом в такой ситуации может быть тщательное согласование условий договора ещё на этапе его заключения, чтобы избежать возможных противоречий и неясностей при регистрации. Кроме того, наличие писем и разъяснений от Росреестра о необязательности акта в большинстве случаев может помочь сторонам убедить органы регистрации принять документы без дополнительных требований.
Если у вас есть вопросы о регистрации договора аренды или необходимости акта приёма-передачи, вы можете задать их мне в Телеграм-Бот.
В моем Телеграм канале я публикую разъяснения по юридическим вопросам, связанным с арендой и регистрацией недвижимости, которые не освещаются в Дзене. Подписывайтесь на канал!
