Задача: дать собственнику основание для решения о покупке офисного объекта с повышенным риском по истории строительства и возможному сносу.
Стороны и объект не названы; фактическая ситуация изложена в обобщённом виде.
Исходная ситуация
Владелец бизнеса рассматривал покупку офисных помещений в Москве для последующей реконструкции. Основной риск был не в тексте договора, а в самом объекте: законности строительства, истории прав, возможных основаниях для сноса и обязательствах перед третьими лицами.
Карта проверки
- цепочка прав и документы регистрационного дела;
- земельный участок и основания строительства;
- разрешительная документация и фактические характеристики объекта;
- аренда, обременения и права третьих лиц;
- полномочия продавца и корпоративные одобрения;
- техническое состояние и возможность запланированной реконструкции.
Как была организована работа
Юридическая проверка шла параллельно с технической. Документы предыдущих владельцев и регистрационного дела сопоставлялись с земельными и разрешительными материалами, а выводы строительных специалистов — с планом использования объекта.
Отдельно были проверены договоры аренды, ограничения, правоспособность продавца и необходимые корпоративные решения. После формирования единой карты рисков клиент принял решение продолжить сделку; условия проверки и распределения рисков были отражены в документах и переговорах.
Результат
Право собственности было зарегистрировано за покупателем, после чего он приступил к реконструкции объекта для своих целей. Важным результатом был не только закрытый договор, а подтверждённая возможность использовать актив по запланированному сценарию.
Управленческий вывод. Due diligence сложного объекта должен проверять не абстрактную «юридическую чистоту», а конкретный сценарий владения: покупку, финансирование, эксплуатацию, реконструкцию и будущий выход.
Почему это важно при работе через ЗПИФ
Перед передачей недвижимости в фонд нужно связать качество титула, допустимость актива, инвестиционную декларацию, оценку, финансирование и полномочия органов фонда. Если один из этих элементов проверяется отдельно, риск переносится внутрь структуры.
